Adquirir um imóvel na planta pode ser um bom negócio. È bom para a construtora por que não paga juros bancários é bom para o adquirente que obtém um preço melhor. Tem as vantagens de se configurar o imóvel conforme suas necessidades, seja pela planta ou materiais de acabamento. Infelizmente, entretanto a referida modalidade caiu no descrédito do consumidor, não foram poucos que compraram imóveis “na planta” e ficaram somente com “ a semente”. Qual a fórmula então para que possamos adquirir um imóvel nessas condições? Basta que se encontre uma construtora “idônea”, tradicional? Temos como princípio que em negócios imobiliários valem documentos e esse critério, para nós é o último a ser analisado. Não podemos, como profissionais do direito, que se habilita a prestar assessoria na compra e venda de imóveis usar critérios subjetivos. Isso têm nos causado, inclusive alguns constrangimentos frente a clientes, porém em Direito o que vale são documentos. Conceito e idoneidade devem ser reafirmados através de certidões negativas e garantias jurídicas. A lei prevê que, para alienar-se um imóvel na planta, ele deve obrigatoriamente estar incorporado, isso significa que seu projeto foi devidamente aprovado pela prefeitura, que o incorporador está com sua “saúde” financeira em ordem, pelo menos até o dia da aprovação da incorporação no cartório de registro de imóveis. As leis que regulam incorporações e condomínios de nrs.4591 e 4864, foram muito bem feitas mas pecaram ao permitir a venda por contrato particular, ao invés de manter a escritura pública. Isso porquê o comprador na boa fé, acha que, aquele contrato que assinou com a construtora é suficiente para dar-lhe as garantias necessárias. Assinando um contrato particular sem assessoria de um tabelião, o comprador não tem como assegurar-se que aquele imóvel não foi vendido a outro ou encontra-se alienado a algum agente financeiro. Por isso a primeira precaução é solicitar uma escritura pública, que na pior das hipóteses irá lhe garantir propriedade sobre a fração do solo e respectiva construção, caso a construtora venha a tornar-se inadimplente. Além do quê, você estará economizando um bom dinheiro no imposto de transmissão (sisa), pois estará pagando sob a fração do solo e não sobre o imóvel inteiro. Entretanto, somente isso não é suficiente, pois a escritura não garante a conclusão da obra, é necessário que o comprador acompanhe o andamento da construção. Toda obra deve ter um cronograma, e conforme vá pagando suas prestações é bom acompanhar o empreendimento. Solicite à construtora informar quantos imóveis já foram vendidos e quem serão seus futuros vizinhos, convoque uma reunião com os mesmos para que todos possam, juntos fiscalizar a obra. O ideal é contratar uma auditoria independente, pois esse não é um trabalho para leigos. Caso sua obra esteja sendo financiada, exija anuência do agente financeiro em sua escritura, pois seu imóvel já está dado em garantia para esse agente, que é credor hipotecário, ou seja, se você pagar tudo para a construtora e essa não quitar o financiamento com o banco o imóvel será dele e não seu. Cuidado com os contratos particulares feitos pelos agentes financeiros, além de serem mais caros que a escritura pública contém cláusulas que podem lhe prejudicar. Finalmente, é bom lembrar a escolha do tabelião é do comprador, não se submeta a “indicações”. Bons negócios!
* Angelo Volpi Neto Titular do 7o. Tabelionato de Curitiba.